Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist in NRW – 2020
Sie benennt 18 Städte in Nordrhein-Westfalen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist und für die deshalb besondere Vorschriften zur Miethöhe bei neuen Mietverträgen, zur Mieterhöhung und zur Kündigung nach Wohnungsumwandlung gelten. Die Gebiete wurden aufgrund eines Gutachtens ermittelt, das im Auftrag des nordrhein-westfälischen Bauministeriums erstellt wurde.
1. Örtlicher Geltungsbereich der Mietpreisbremse, der
Kappungsgrenze und der Kündigungssperrfrist
Die Mietpreisbremse bewirkt, dass bei einer Neuvermietung die Miete maximal um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Die Kappungsgrenze verbietet Mieterhöhungen von mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Obergrenze ist jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten nur in den folgenden Städten:
Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf
Regierungsbezirk Köln: Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Hennef (Sieg), Köln, Königswinter, Leichlingen, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Wachtberg, Wesseling.
Regierungsbezirk Münster: Münster, Telgte
2. Mietpreisbremse
Die Mietpreisgrenze ist anzuwenden auf Mietverhältnisse, die nach dem Inkrafttreten der Verordnung abgeschlossen werden. Es kommt allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages an und nicht z. B. auf das Datum des Einzugs.
2.1 Ausgenommene Wohnungen
Vor der Mietpreisbremse sind u. a. Wohnungen in Neubauten und umfassend renovierte Wohnungen ausgenommen:
- Neubau: Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird.
- Umfassende Modernisierung: Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
- Modernisierungen, die nicht umfassend sind, können beim Mietpreis berücksichtigt werden und eine Miete oberhalb der Preisdeckelung rechtfertigen. Es gelten dafür dieselben Regeln wie bei einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).
- Vormiete: Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die eigentlich zulässige, so darf eine Miete nur bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
Aufwändige Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses können weiter beim Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB). Sie rechtfertigen also einen weiteren Zuschlag über das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig ist.
2.2 Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, welche Entgelte für Mietwohnungen in der betreffenden oder einer vergleichbaren Gemeinde in den vergangenen sechs Jahren für Wohnraum verlangt wurden. Der Mittelwert dieser Beträge entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB).
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in qualifizierten und einfachen Mietspiegeln dokumentiert. Gibt es keinen Mietspiegel, kann auf Datenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete zurückgegriffen werden.
2.3 Verstoß gegen die Mietpreisbremse
Die vereinbarte Miete ist insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird.
Der neue Mieter kann nur zur Zahlung von maximal 110 Prozent der ortsüblichen Miete verpflichtet werden. Im Zweifel können sich Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, zunächst an einen Mieterverein wenden oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen.
2.4 Rückforderung zu viel gezahlter Miete
Der Mieter kann die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete verlangen. Ein Anspruch auf Rückzahlung besteht aber nur hinsichtlich der zu viel gezahlten Miete, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.
3. Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung
Die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verlängert sich in den meisten der 18 Städte: Statt der im BGB genannten drei Jahre müssen Vermieter fünf Jahre warten, bis sie eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umwandeln dürfe. Während dieser Zeit darf er den Mietvertrag auch nicht z. B. wegen Eigenbedarf oder zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen.
Nur für Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster verkürzt sich die Frist; bisher galt dort eine Frist von acht Jahren.