Mietpreisbremse für Neuvermietungen in NRW
Örtlicher Geltungsbereich
Die Mietpreisbremse gilt nur in den 22 NRW-Kommunen, die in der Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung genannt sind:
- Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen
- Regierungsbezirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf
- Regierungsbezirk Münster: Münster, Bocholt
- Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn
Sie ist anzuwenden auf Mietverhältnisse, die nach dem Inkrafttreten der Verordnung abgeschlossen werden. Es kommt allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages an und nicht z. B. auf das Datum des Einzugs.
Ausgenommene Wohnungen
Vor der Mietpreisbremse sind u. a. Wohnungen in Neubauten und umfassend renovierte Wohnungen ausgenommen:
- Neubau: Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird.
- Umfassende Modernisierung: Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
- Vormiete: Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die eigentlich zulässige, so darf eine Miete nur bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
Aufwändige Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses können weiter beim Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB). Sie rechtfertigen also einen weiteren Zuschlag über das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig ist.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in qualifizierten und einfachen Mietspiegeln dokumentiert. Gibt es keinen Mietspiegel, kann auf Datenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete zurückgegriffen werden.
Verstoß gegen die Mietpreisbremse
Die vereinbarte Miete ist insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird.
Der neue Mieter ist also verpflichtet, maximal nur 110 Prozent der ortsüblichen Miete zu zahlen. Im Zweifel sollten sich Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, zunächst an einen Mieterverein wenden oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen.
Rückforderung zu viel gezahlter Miete
Der Mieter kann die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete verlangen. Ein Anspruch auf Rückzahlung besteht aber nur hinsichtlich der zu viel gezahlten Miete, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.