Miete: Schutz des Mieters gegen überhöhte Mieten
1. Ordnungswidrigkeit: Verlangen einer überhöhten
Miete
Verlangt der Vermieter eine überhöhte Miete, verstößt er gegen das gesetzliche Verbot in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und begeht eine Ordnungswidrigkeit. Der Mietvertrag ist in diesem Falle wegen Gesetzesverstoß teilweise unwirksam (§ 134 BGB).
1.1 Verlangen einer überhöhten Miete
Der Vermieter verstößt gegen das gesetzliche Verbot in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes, wenn er bei der Neuvermietung einer Wohnung oder bei Mieterhöhungen
- das fehlende oder geringe Angebot an vergleichbaren Räumen
- ausnutzt und
- eine mindestens 20 Prozent höhere Miete als die ortsübliche Miete verlangt.
Das Merkmal des "geringen Angebots" ist erfüllt, wenn nach Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbare Wohnungen im gesamten Stadtgebiet nicht bzw. nur in ganz geringem Umfang angeboten werden (BGH, Urteil vom 13.04.2005, VIII ZR 44/04; Urteil vom 25. Januar 2006 - VII ZR 56/04). Nach Auffassung der Rechtsprechung ist ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum dann gegeben, wenn es die Nachfrage nicht um mindestens 5% übersteigt (Landgericht Hamburg, WuM 1994, 696).
"Ausnutzen" bedeutet, dass der Vermieter die für den anderen Teil ungünstige Lage bewusst ausnutzt (OLG Braunschweig ZMR 2000, 18). Dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann.
Hat der Vermieter bewusst eine wesentlich höhere Wohnfläche als die tatsächliche im Vertrag angegeben, so kann sich hieraus eine Mietpreisüberhöhung ergeben (BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VII 44/03).
1.2 Teilunwirksamkeit des Mietvertrags
Die Vereinbarung der Miete ist unwirksam, soweit die Miete überhöht ist. Im Übrigen bleibt der Mietvertrag aber wirksam (BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04). Der Vermieter hat dem Mieter die zu viel erlangte Miete zuzüglich Zinsen und ggf. Kosten zurückzuzahlen.
2. Straftat: Mietwucher
Bei Nachweis eines Falles von Mietwucher ist der Mietvertrag wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) nichtig und den Vermieter erwartet eine Geld- bzw. Freiheitsstrafe.
2.1 Mietwucher (§ 291 Strafgesetzbuch)
Der Vermieter macht sich wegen Mietwuchers strafbar, wenn er
- die Zwangslage, den Leichtsinn oder die Unerfahrenheit des Mieters ausbeutet,
- indem er sich eine Miete gewähren lässt, die um mehr als 50 Prozent die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet (OLG Köln WuM 1980, 36).
Um beweisen zu können, dass Mietwucher vorliegt, ist häufig ein Sachverständigen-Gutachten erforderlich, wenn ein Mietspiegel nicht vorhanden ist bzw. dem Strafrichter nicht ausreicht.
Die Straftat ist mit Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder Geldstrafe und in anderen schweren Fällen sogar mit höherer Strafe bedroht. Liegt keine vorsätzliche Ausbeutung einer Zwangslage usw. vor, wird in der Regel aber eine Mietpreisüberhöhung vorliegen, die als Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße bedroht ist (siehe Abschnitt 2).
2.2 Nichtigkeit des Mietvertrags
Ein Mietvertrag kann als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und nichtig sein, wenn objektiv ein auffälliges Missverhältnis zwischen der vereinbartem Miete und dem tatsächlichem Mietwert besteht und eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Teils hervorgetreten ist.
Beispiel: Der Vermieter hat die wirtschaftlich schwächere Lage des Mieters bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen, dass sich der andere Teil nur aufgrund seiner schwächeren Lage auf die ihn belastenden Bedingungen eingelassen (BGHZ 128, 255, 257 m. w. N.). Je größer das Missverhältnis ist, desto eher ist eine verwerfliche Gesinnung anzunehmen.
Der Mieter kann die in der Vergangenheit gezahlten Mieten vom Vermieter zurückverlangen. Jedoch muss er sich die ortsübliche Miete anrechnen lassen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.08.2008 - XII ZR 67/06).
Da der Mietvertrag nichtig ist, hat der "Mieter" keinen Anspruch auf weitere Nutzung der Wohnung. Es wird zwar angenommen, dass der Vermieter zum Abschluss eines neuen Mietvertrags verpflichtet sei. Jedoch ist die Rechtslage nicht eindeutig.
Um insoweit Risiken zu vermeiden, sollte eine Rückforderungsklage nur auf einen Verstoß gegen § 5 WiSt gestützt werden, wenn der Mieter an einer weiteren Nutzung interessiert ist; denn in diesem Falle bleibt das Mietverhältnis bestehen, auch wenn das Gericht den Vermieter zur Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete verurteilt.